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2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（简称《通知》），完善基础制度，优化监管安排，健全市场功能，增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时，沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。
记者了解到，自制度规则发布实施，市场主体可直接向证监会、交易所申报相关材料，证监会将坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，在试点初期，严把发行上市质量关、合规关和风险关，压实中介机构把关责任，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。
“1+3+N”政策框架明确
根据商业不动产REITs制度体系安排，证监会初步明确“1+3+N”框架安排，即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项通知、2项工作规程，N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。
本次规则主要针对新增的商业不动产业态，在从严管理基础上作适应性调整优化，提高制度的包容性和适应性，也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。
《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排，一是完善工作机制、压实机构责任，推动商业不动产REITs健康发展；二是加快推进REITs市场体系建设，重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态；三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系，完善REITs申报注册制度机制；四是健全全链条监管机制安排、压严压实市场主体责任，加强监管和风险防范，维护市场平稳运行。
REITs 配套业务规则修订主要体现在五方面。
一是适应性调整名称和表述。将商业不动产REITs和基础设施领域REITs均纳入规制范围，规范各门类REITs活动。
二是系统化完善REITs准入标准。明确项目在合规、财务、资产评估及基金运作等维度的基本要求，并对商业不动产REITs 作出针对性安排。合规性审核重点将聚焦于保障项目稳定运营和有效转让的核心法律文件，包括权属证书、关键合规手续等，进一步提升审核的针对性与适应性。
三是推动建立更为市场化的机制安排。研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具科学性及灵活性的收益率要求。严格规范回收资金用途，参照股票、公司债券监管要求，明确回收资金使用应符合国家宏观政策，遵守国家产业政策、外汇管理和有关法律法规规定，不得用于购置商品住宅用地。
四是支持REITs 持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，以提升规模效应与风险分散能力，并将首发后扩募申报时间缩短至6个月。
五是优化审核机制并强化发行监管。将首次反馈意见出具时限由受理后30个工作日缩短至20个工作日，提高审核效率。制定发布招募说明书编制指南，引导市场主体遵循REITs产品特性与市场规律编制募集文件，提升申报材料的标准化、规范化水平。同时，证券交易所将通过现场督导等方式，严把REITs发行上市准入关。
采取两类REITs并行的策略
“当前在我国推出商业不动产REITs，既契合当前宏观经济形势与市场各方需求，适配居民财富管理需要，又符合REITs发展规律，与国际惯例接轨，实属水到渠成。”业内人士表示，盘活存量商业不动产，有助于拉动消费和投资，带动增量，稳行业稳市场稳预期，支持构建房地产发展新模式。
商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。
记者了解到，下一阶段，监管部门将采取商业不动产REITs与基础设施领域REITs并行推进的发展策略，增强REITs市场服务实体经济的广度与深度：一方面，基础设施领域REITs更多承担的是“稳经济、补短板”的职能，通常具有公共属性强、现金流预期稳定、受宏观经济波动影响相对较小的特点，后续可以继续发挥其在盘活公共基础设施存量的关键作用；另一方面，商业不动产REITs更加侧重“促消费、调结构”，市场化程度更高，与宏观经济周期、消费景气度联系更紧密，可以精准对接商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态的商业不动产盘活需求。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度。
后续不求多不求快，试点阶段稳健起步
根据监管安排，证监会将按照“规范先行、试点突破、稳步推广、加强监管”的原则，坚持市场化法治化方向，聚焦重点区域和优质项目，分阶段推进试点工作，坚持强监管防风险，促进投融资良性循环，促进高质量发展。
一是筛选优质项目，高标准稳起步。自制度规则发布实施，市场主体即可直接向证监会、交易所申报。推进商业不动产REITs试点初期，稳中求进，不求多、不求快，坚持严把发行上市质量关、合规关和风险关，重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目。优先聚焦核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，优先支持上市公司、中央企业、地方重点国有企业以及优质民企、外企持有的商业不动产项目，优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态。目前看，项目储备较为充裕，质量总体不错。
二是压实中介机构把关责任。坚持“申报即担责”原则，持续完善证券公司、基金管理人、律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等机构从事REITs业务的执业标准，压实中介机构尽职调查、材料制作、询价定价、信息披露等方面责任，督促强化质量控制、廉洁要求和投资者保护，发挥好市场“看门人”作用。同时，压实运营管理机构的信息披露责任和资产运营管理责任。
三是防风险、强监管。坚持问题和风险导向，做好REITs 准入监管、日常监管与风险监测处置，及时发现、处理违法违规行为和风险事件，切实维护市场良好秩序和平稳运行。同时，持续强化公权力运行监督制约，建立健全有效制衡的质量控制体系与廉政监督机制，为REITs 审核注册流程规范运行提供坚实保障。REITs审核注册及监管工作坚持“能公开、尽公开”原则，全面接受社会监督。
责编：杨喻程
排版：刘珺宇校对：姚远
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